Vous souhaitez acquérir une nouvelle propriété avec une servitude (droit de passage, servitude de vue, etc.) ? Vous vous posez de nombreuses questions quant à son impact sur ce bien immobilier. À quoi correspond une servitude ? Quelle est son utilité ? Quelles sont ses diverses formes ? Est-elle uniquement encadrée par le Code civil ? Dans cet article, nous vous donnons la définition d’une servitude et listons ses spécificités.
Quelle est la définition d’une servitude ?
Une servitude se définit par une charge imposée à un héritage. Il s’agit donc d’une contrainte imposée à un propriétaire d’une habitation ou d’un terrain au profit d’un propriétaire d’une autre propriété. La servitude représente un droit réel immobilier. En effet, elle est attachée à une propriété et peut modifier sa valeur. C’est pourquoi, elle doit être mentionnée dans l’acte de vente ou de donation d’un bien immobilier.
Le droit des propriétaires
Le propriétaire subissant la contrainte est appelé le fonds servant. Quant au propriétaire bénéficiaire, il s’agit du fonds dominant. Le propriétaire du fonds servant a l’obligation de rester passif. La servitude doit pouvoir s’exercer sans entraves. Quant au propriétaire du fonds dominant, il a l’obligation de ne pas nuire à la situation du fonds servant.
Les sources de droit d’une servitude
Le Code civil et plus précisément, les articles 637 et suivants, intitulés “des servitudes ou services fonciers” régissent les servitudes. Les servitudes dépendent, également, du Code de l’urbanisme, du Code rural et du Code foncier. C’est pourquoi, il faut distinguer plusieurs types de servitude :
- la servitude d’urbanisme ;
- la servitude d’utilité publique ;
- la servitude de voiries.
La servitude d’utilité publique concerne un immeuble dans un intérêt public. Son fonctionnement diffère d’une servitude sur un terrain privé. La notion de fonds servant et de fonds dominant n’a pas lieu d’être.
Quelles sont les formes de la servitude ?
Il existe diverses formes de servitude. Elles sont encadrées par des règles de droit même si leurs origines ne sont pas toujours issues du droit.
Les servitudes légales
Les servitudes légales sont encadrées par les articles du Code civil ou par la loi. Le principal objectif de ces servitudes est de limiter les conflits de voisinage. Dans ce cas, il est nécessaire de distinguer les différentes servitudes qui peuvent exister.
- La servitude de vue : elle concerne la protection des regards indiscrets.
- La servitude de passage : un droit de passage est obligatoire pour une propriété qui n’a pas accès à la voie publique. L’entretien de ce passage est à la charge du propriétaire qui l’utilise. Cela peut être uniquement le fond dominant ou les deux propriétaires.
Les servitudes naturelles
L’origine des servitudes naturelles ne découle pas de la loi. Toutefois, ces servitudes sont soumises à des règles légales. Une servitude naturelle naît de la configuration naturelle du terrain. Il peut s’agir d’un écoulement naturel des eaux de ruissellement d’un terrain localisé en hauteur vers un autre terrain placé en contrebas.
Les servitudes conventionnelles
Les servitudes conventionnelles sont issues d’un titre signé entre deux propriétaires. Dans ce cas, la servitude est créée volontairement. Elle peut entériner un usage. Ce titre peut être modifié que d’un commun accord entre les deux propriétaires. La servitude conventionnelle ne doit pas perturber l’ordre public.
La servitude “destination du chef de famille”
La servitude par destination du père de famille est une servitude particulière et peu utilisée. Cette servitude existe dans le cadre de la division d’un terrain. Pour ce faire, la servitude doit être apparente et permanente (chemin). Il convient, également, que l’acte de division ne mentionne aucune information contraire à son maintien.
Quels sont les différents caractères d’une servitude ?
La servitude, quelle que soit son origine, peut présenter des caractères différents.
- La servitude continue : elle s’exerce de manière continue sans l’intervention de l’homme (canalisation ou ligne électrique).
- La servitude discontinue : elle s’applique périodiquement avec l’intervention d’une personne (droit de passage, utilisation d’un puits, etc.).
- La servitude apparente : il s’agit d’un aménagement visible (chemin).
- La servitude non apparente : elle concerne des installations non visibles (canalisation de tout-à-l’égout).
Quelles sont les conditions d’exercice d’une servitude ?
La servitude doit respecter trois conditions afin qu’elle soit opposable à l’acheteur du fonds servant.
- La servitude doit faire l’objet d’une publication au service de publicité ou au livre foncier.
- La servitude doit être mentionnée dans l’acte de vente de la propriété.
- L’acheteur doit avoir connaissance de la servitude au moment de l’acquisition du bien immobilier. En effet, la servitude peut modifier la valeur de la propriété.
Quelle est la durée d’une servitude ?
La durée d’une servitude est définie pour 30 ans d’usage continu. La servitude pourra être remise en cause par le propriétaire du fonds servant. Pour ce faire, il a l’obligation d’apporter les preuves de la non-utilité de la servitude. En effet, une servitude s’éteint par son non-usage pendant 30 ans. Elle peut, également, être remise en cause dans plusieurs cas tels que :
- l’impossibilité d’utiliser la servitude (terrain qui n’est plus enclavé, disparition du bien immobilier) ;
- la confusion des fonds ;
- la modification du titre ;
- la renonciation du fonds dominant.
Désormais, vous connaissez la définition d’une servitude ainsi que ses diverses spécificités. Si vous avez besoin d’informations complémentaires, nous vous recommandons de vous rapprocher d’un professionnel qualifié.
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