Les droits à construire définissent la surface de plancher maximum potentiellement constructible sur un terrain. Cet ensemble de règles relatives aux dimensions des constructions est précisé dans le plan local d’urbanisme (PLU) défini par chaque commune. Pour enrayer la crise du logement, la loi permet le recours à des règles alternatives comme l’augmentation du droit à construire dans certains secteurs.
Les droits à construire : de quoi parle-t-on ?
Les droits à construire sont fixés dans le plan local d’urbanisme (PLU) des communes ou du document d’urbanisme en tenant lieu. Ce potentiel constructible est généralement exprimé en m² de surface de plancher (SDP). Il permet de déterminer la taille du projet immobilier qu’il est possible d’envisager sur un terrain. Pour être précis, les droits à construire sont conditionnés par :
- le plan de zonage sur lequel le terrain est localisé ;
- le règlement du PLU de la commune où se trouve le terrain.
Le règlement du PLU contient 16 articles déterminant les conditions de construction sur un terrain. Parmi ceux-là, quatre articles sont essentiels pour le calcul des droits à construire.
- Article 7 : les reculs à respecter vis-à-vis des limites séparatives.
- Article 9 : l’emprise au sol maximal des constructions.
- Article 10 : la hauteur maximale des bâtiments.
- Article 12 : les obligations pour les aires de stationnement.
Bon à savoir, en application de la loi Elan, le POS (plan d’occupation des sols) n’est plus applicable depuis le 31 décembre 2020. Il est remplacé par les documents suivants.
- PLU (plan local d’urbanisme).
- PLUI (plan local d’urbanisme intercommunal) pour les groupements de communes (EPCI).
- RNU (règlement national d’urbanisme) pour les communes ne disposant pas de PLU.
L’augmentation du droit à construire : ce que dit la loi
En France, la loi permet une augmentation du droit à construire dans un certain nombre de cas. Cette majoration du volume constructible (surface de plancher, gabarit, emprise au sol, hauteur, etc.) est encadrée par le Code de l’urbanisme. Les règles auxquelles elle obéit sont énoncées notamment dans les articles suivants.
- Article L151-28 du Code de l’urbanisme.
- Article L152-6 du Code de l’urbanisme.
L’augmentation du droit à construire : l’article L151-28 du Code de l’urbanisme
Conformément à l’article L151-28 du Code de l’urbanisme, une majoration des droits à construire (gabarit, hauteur et emprise au sol) est autorisée dans les cas suivants.
Les travaux d’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation (maison ou immeuble) dans les zones urbaines. Cette augmentation du droit à construire ne peut pas excéder 20 % pour chacune des règles du plan local d’urbanisme. Cette majoration permet la création d’une surface de plancher égale à 20 % par rapport à la surface de plancher existante.
La réalisation de programmes immobiliers comportant :
- des logements locatifs sociaux. La majoration du volume constructible ne peut excéder 50 %.
- des logements intermédiaires. La majoration du volume constructible ne peut excéder 30 %.
Les constructions à énergie positive ou faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale dans les zones urbaines ou à urbaniser. La majoration du droit à construire ne peut excéder 30 %.
L’augmentation du droit à construire : l’article L152-6 du Code de l’urbanisme
En application de l’article L152-6 du Code de l’urbanisme, des dérogations aux règles du plan local d’urbanisme peuvent être autorisées dans les zones suivantes.
- Communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.
- Communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique.
- Périmètre d’une grande opération d’urbanisme.
- Secteurs d’intervention comprenant un centre-ville sous convention ORT (opérations de revitalisation de territoire).
Selon le projet et la zone d’implantation, une majoration du droit à construire est accordée dans les cas suivants.
- Construction de logements d’habitation (objectif de mixité sociale). La hauteur maximale prévue par le PLU ne dépassera pas la hauteur de la construction contiguë existante.
- Surélévation d’une construction. Le projet doit comporter la création de logements ou agrandir la surface des logements. La surélévation peut dépasser la hauteur maximale prévue par le PLU même en cas de construction contiguë existante.
- La transformation à usage principal d’habitation de bâtiments existants. La majoration du droit à construire ne dépassera pas 30 % de la hauteur et de l’emprise au sol des bâtiments existants.
Une augmentation des droits à construire de 15 % peut être accordée en supplément aux opérations de construction contribuant à la qualité du cadre de vie.
Un projet bénéficiant d’une augmentation de droits à construire en application de l’article L152-6 du Code de l’urbanisme peut encore profiter d’une majoration de constructibilité de 5 %. Dans ce cadre, le projet doit présenter un intérêt public du point de vue de la qualité ainsi que de l’innovation ou de la création architecturale.
Plus d’infos sur ce thème ici : Quelles autorisations doit-on avoir avant de construire sa maison ?
